您的当前位置:首页 > 新闻 > 法拍行情
法拍房vs二手房,深究两者之间的区别,法拍房是青铜还是王者?
发布时间:2020-12-15 阅读次数:1007 来源:韬拍拍 返回上一页

  如今,法拍房已经越来越多地被大家所知晓,但是仍有很多朋友对法拍房知之甚少,甚至直接拒绝接受这类的房产。

  其实法拍房并不像很多媒体传说的那么可怕,从某些方面来说相当于是二手房,所以我们经常将会将法拍房与普通二手房做对比。小韬今天就针对两者的不同来聊一聊,究竟法拍房和二手房有哪些区别:

1、房产属性

二手房:二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

法拍房:法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。

2、购房资格的限制

 

二手房:目前我国大多数城市对住宅都有限购政策,通常以家庭为单位不能购买三套房产。

 

法拍房:除少数城市对法拍房有限制以外,多数城市都不受当地限购政策的影响,比如上海、成都、西安、重庆等等,而且即使在有限制的城市,也有部分法拍房源不受当地政策的影响,比如北京。

 

3、购房的费用

购房的主要费用包括房产本身的费用、交易的税费、以及其他开销。

 

二手房:双方按照约定来确定交易房产的价格(基本与市场价持平,挂牌价甚至会高一些),但除房价以外的其他费用,市场上的操作差不多都是卖方要求买方承担,如果卖方不愿意承担,买方的就将相应的费用算入购房费用。我们按照5年非唯一的普通住宅类型的二手房计算,买方要缴纳税费1%+卖方的个人所得税1%,也就是2%的税费。

 

法拍房:法拍房价值要经过评估机构评估,而评估机构评估结果出来后,到挂网拍卖是需要一定时间的,且拍卖房产会设置一个较低的起拍价,该价格往往低于市场价,最低可能会只到市场价的一半,但最终成交价是由竞拍人出价而定,出价高者获得房产。对于某些房产,由于参与竞拍的人较少,可能会出现成交价远远低于市场价的情况,这也是业内常说的捡漏。对于竞拍成功的买受人,除了需要支付购买房产的价钱以外,也是需要支付交易过户相关的费用的,而现在很多城市的法拍房交易税费都开始按照各自承担的原则来进行了,也就是买受人不需要支付被执行人需要承担部分的税费,比如增值税、个人所得税等,比如北京、成都等城市。同样按照5年非唯一的普通住宅类型的法拍房计算,买方只需要缴纳1%的契税。不过法拍房如果存在物业水电欠费的情况,就得需要买受人来支付了,所以前期调查清楚是很有必要的。

 

4、购房的流程

二手房:通常是买卖双方约好看房时间,然后上门看房,如果有意向就交定金,约定支付方式和交房时间,接下来买方按照约定交钱,买卖双方到相关机构办理过户等手续(房屋有抵押,需要先解押,否则不能过户),最后卖方腾房交付就好了。二手房即使缴纳了定金,也可能会遇到卖方毁约或者要求加价的情况。

 

法拍房:通常是由法院在某些固定的时间进行统一看房,如果对该房有意向,需要在相应的拍卖平台缴纳固定金额的保证金,获得参拍资格后,在固定的时间登录相应平台进行参拍,最终出价高者获得房产购买资格,接下来需要缴纳成交金额,法院会出具相关的《裁定书》、《成交确认书》和《协助执行通知书》,买受人拿到这些法律文书后就可以到相关机构办理过户手续,过户完成以后,法院就可以腾房交付了。相对二手房来说,法拍房在过户流程上会更简单,因为只需要单边完成,而解押之类的事情已经由法院方面协商处理了。

 

5、购房的渠道

二手房:通过专业的二手中介或者在线平台来寻找房源,为了保持房源的垄断性和增加平台竞争力,其中免不了一些虚假等信息干扰。

 

法拍房:只能通过法定的拍卖平台。所有拍卖的房源信息都是透明呈现在平台上,虚假信息是不可能的,但也存在房源情况不清晰的情况。

 

6、看房的方式

二手房:基本直接约好就能看房,对房源的情况,可以由业主或是二手房中介直接获得,当然也不排除有造假的成分。

法拍房:前面也说了,基本是组织统一看房,而对于一些特殊情况,或许只能自己上门查看或了解周边情况,比如最近疫情期,就有不少法拍房取消了看样的过程,再或者被执行人不配合的情况下,也可能看不了房,所以不少购买法拍房的前期尽调都是交由专业机构来完成,这样不但准确清楚房屋情况,也节省了自己的时间和精力。

 

7、付款的要求

二手房:双方约定如何付款就完了,付款时间上都可以商量。如果原业主或买方需要还按揭或者办按揭就稍微麻烦一些,还按揭解押和办按揭大概都需要1-2个月。

法拍房:直接将成交金额转入法院公开账户,但是在时间上确有明确的限制,通常是10天左右。一旦超过时间限制,法院就可能收回房产的购买权,并且没收保证金。这也是法拍贷为什么和普通按揭贷款不同的原因了,法拍贷需要在短时间内放款,而普通按揭贷款确做不到。

 

8、购房办按揭

二手房:按当地政策申请贷款,一般是首套房3成,二套房6成,可以选择申请公积金贷款,商业贷款,或者组合贷款。

法拍房:只要符合当地按揭政策,就能申请按揭贷款,成数、利率、期限和普通二手房相同,但是不能使用公积金贷款或者组合贷款,只能申请商业贷款。但是在地方政策允许下,在商贷还款一年后可转为公积金贷款。

8、入住的时间

二手房:一般按照约定支付了尾款,原房主就会腾房搬出,新业主也就可以搬入了,虽然也有一些纠纷,但相对较少,入住时间基本能控制。

法拍房:目前大部分的法拍房已经达成协议,在竞拍成功以后会按约定搬出,但也有部分被执行人会抵触或想方设法不让买受人入住,这时往往会需要法院协助腾房,但是时间上法院不会给出承诺,这也就无法控制入住的时间。不过腾退这一块,一些专业机构会协助腾退的。

 

 

法拍房并非洪水猛兽

“做好准备,勇敢行动,你会收获惊喜 ”

 

  • 客服热线:400-654-9788
  • 二对一售前售后服务
  • 7x24小时技术保障
  • 四川韬拍拍商务咨询有限公司

    SICHUAN TAO AUCTION BUSINESS CONSULTING CO.,LTD

    四川韬拍拍商务咨询有限公司版权所有

    川ICP备1554862号-1

    400-654-9788
    免责申明:本网站部分图片和信息来源于法院拍卖公告和百度,如有侵权请联系我们,我们会在第一时间删除
  • 微信公众号

  • 手机版